Wspólnota mieszkaniowa to szczególny rodzaj sąsiedztwa – wszyscy właściciele lokali korzystają ze wspólnej przestrzeni, a jednocześnie każdy ma prawo do spokojnego korzystania z własnego mieszkania. Niestety, zdarza się, że jeden z sąsiadów swoim zachowaniem narusza prawa innych, powodując konflikty i obniżając komfort życia.
Do najczęstszych problemów należą: głośne imprezy, zakłócanie ciszy nocnej, palenie papierosów czy marihuany na balkonach i klatkach schodowych, niszczenie części wspólnych, a także awantury i wulgarne zachowania wobec innych mieszkańców. Co można zrobić w takich sytuacjach?
1. Rozmowa i wezwanie do zaprzestania naruszeń
Pierwszym krokiem powinien być spokojny kontakt z sąsiadem – najlepiej na piśmie, z wezwaniem do zaprzestania określonych zachowań. Czasami już formalne wezwanie od prawnika działa skutecznie, bo pokazuje, że sprawa jest traktowana poważnie.
2. Zawiadomienie zarządcy lub zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Jeżeli problem dotyczy zachowań, które wpływają na całą wspólnotę (np. zadymianie klatki schodowej, używanie narkotyków, niszczenie części wspólnych), należy zgłosić sprawę zarządcy lub zarządowi wspólnoty.
Wspólnota może także wystosować do właściciela wezwanie do zaprzestania naruszeń pod rygorem wytoczenia powództwa o przymusową sprzedaż lokalu – to ważny instrument, który uświadamia, że konsekwencje mogą być bardzo poważne.
3. Wezwanie Policji lub Straży Miejskiej
Jeżeli sąsiad swoim zachowaniem dopuszcza się wykroczeń lub przestępstw (np. zakłócanie spoczynku nocnego, groźby, palenie marihuany), należy wezwać Policję. Interwencja jest dokumentowana w notatce służbowej, która może stanowić dowód w sądzie. W przypadku podejrzenia posiadania lub zażywania narkotyków, zawiadomienie organów ścigania jest szczególnie uzasadnione.
4. Powództwo cywilne – ochrona prawa własności
Polskie prawo przewiduje możliwość wytoczenia powództwa o ochronę własności (art. 222 kodeksu cywilnego). Oznacza to, że właściciel mieszkania, którego prawo jest naruszane przez uciążliwego sąsiada, może domagać się sądowego nakazu zaprzestania określonych działań – np. zakazu zadymiania balkonu czy zakłócania spokoju.
5. Skrajne rozwiązanie – pozew o eksmisję / przymusową sprzedaż lokalu
W wyjątkowych przypadkach, gdy zachowanie sąsiada jest wyjątkowo uciążliwe i długotrwałe, wspólnota mieszkaniowa jako całość może wystąpić z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ustawy o własności lokali). Jest to tzw. „eksmisja właściciela”, stosowana, gdy uporczywe naruszenia czynią wspólne życie we wspólnocie niemożliwym.
6. Dokumentowanie naruszeń
Aby skutecznie dochodzić swoich praw, należy dokumentować wszystkie przypadki uciążliwych zachowań:
- notatki z datą i opisem zdarzenia,
- nagrania audio i wideo (w granicach prawa),
- wezwania Policji i notatki z interwencji,
- oświadczenia świadków (np. innych sąsiadów).
Dobrze udokumentowane naruszenia znacznie zwiększają szanse na powodzenie w sądzie.
Podsumowanie
Jeżeli sąsiad uporczywie zakłóca korzystanie z mieszkania – np. stoi na balkonie i pali papierosy czy marihuanę, hałasuje lub niszczy części wspólne – nie trzeba pozostawać biernym. Do dyspozycji mieszkańców są środki od rozmowy, poprzez interwencje zarządcy i Policji, aż po proces cywilny czy pozew o przymusową sprzedaż lokalu.
Jako radca prawny od lat obsługuję wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości, pomagając im w sporach z uciążliwymi sąsiadami oraz w skutecznym egzekwowaniu prawa. Jeśli Państwa wspólnota boryka się z podobnym problemem, zapraszam do kontaktu – przygotuję wezwanie, poprowadzę negocjacje, a w razie potrzeby także proces sądowy.
Autor:
radca prawny Daniel Łupiński, tel. 514 764 875
ekspert ds. obsługi wspólnot mieszkaniowych
