Jak radzić sobie z zarządcą wspólnoty mieszkaniowej, kiedy ignoruje mieszkańców?

Wielu właścicieli lokali zastanawia się: jak radzić sobie z zarządcą wspólnoty mieszkaniowej, który nie odpowiada na pytania, odmawia udostępnienia dokumentów i nie wywiązuje się z obowiązków. Problem jest szczególnie widoczny w małych miastach, gdzie wybór administratorów jest ograniczony i wspólnota czuje się od nich uzależniona.

Typowa sytuacja: mieszkańcy proszą o wgląd do faktur i rachunków za cały rok, aby sprawdzić rozliczenie kosztów. Administrator odpowiada: „Nie mam na to czasu, nie będę konsultować z Państwem wszystkich wydatków”. Czy faktycznie ma do tego prawo?

Prawa właścicieli lokali – dostęp do faktur i dokumentów

Zgodnie z ustawą o własności lokali, każdy właściciel ma prawo do wglądu w dokumentację wspólnoty. Obejmuje to m.in.:

• faktury i rachunki,
• umowy zawarte przez wspólnotę,
• sprawozdania finansowe,
• rozliczenia kosztów ogrzewania, zieleni, odśnieżania.

Odmowa udostępnienia faktur to naruszenie prawa. Zarządca wspólnoty nie może zasłaniać się brakiem czasu ani wygodą – jawność finansów to jego podstawowy obowiązek.

Jak zmusić zarządcę wspólnoty do udostępnienia faktur?

Jeśli administrator odmawia współpracy:

1. Złóż pisemny wniosek

Najlepiej, aby podpisało go kilku właścicieli. Powołaj się w nim na art. 27 ustawy o własności lokali i poproś o wyznaczenie terminu wglądu w dokumenty.

2. Gromadź dowody

Każdy e-mail i pismo z odmową zachowaj. Będą stanowić materiał dowodowy, jeśli sprawa trafi do sądu.

3. Podejmijcie uchwałę wspólnoty

Właściciele lokali mogą w głosowaniu zobowiązać zarządcę do przygotowania faktur na zebranie. Uchwała jest dla niego wiążąca.

Jakie konsekwencje grożą zarządcy, kiedy ten ignoruje mieszkańców?

Jeżeli administrator wspólnoty konsekwentnie odmawia wydania dokumentów lub nie rozlicza się z wydatków, wspólnota może:

• zaskarżyć jego działania do sądu,
• wypowiedzieć mu umowę, jeśli narusza jej zapisy,
• dochodzić odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone wspólnocie.

Co zrobić w małym mieście, gdzie nie ma alternatywy dla zarządcy?

W mniejszych miejscowościach zmiana administratora bywa trudna. Warto wtedy:

• formalizować wszystkie prośby na piśmie,
• konsekwentnie powoływać się na przepisy prawa,
• działać wspólnie – im więcej mieszkańców podpisze się pod wnioskiem, tym silniejsza jest pozycja wspólnoty.

W ostateczności można szukać pomocy prawnika, który przygotuje odpowiednie pisma, a nawet wystąpi do sądu w imieniu wspólnoty.

Podsumowanie – jak rozliczyć administratora wspólnoty, kiedy ignoruje mieszkańców??

Administrator to nie „pan na włościach”, lecz osoba wynajęta do obsługi wspólnoty. Musi działać zgodnie z ustawą, umową i uchwałami właścicieli. Odmowa udostępnienia faktur czy lekceważenie próśb mieszkańców to naruszenie prawa.

Kluczem jest konsekwencja i jedność mieszkańców. Wspólnota ma narzędzia, aby wyegzekwować swoje prawa – od pisemnych wniosków, przez uchwały, aż po postępowanie sądowe.

Autor: Radca Prawny Daniel Łupiński – Twój Ekspert ds. wspólnot mieszkaniowych.